تراجع طلب صناديق الاستثمار العقاري للتخزين مع اقتراب 2026

تشير أحدث التحليلات من مورغان ستانلي إلى تباطؤ الطلب على صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بمرافق التخزين مع اقتراب عام 2026، نتيجة ضعف بيانات الوظائف وانخفاض معدل دوران المساكن، مما يؤثر على معدلات الإشغال وأسعار الإيجار.

وقالت الشركة إن أرباح مرافق التخزين الذاتي جاءت أقل من التوقعات هذا العام، ولم يتعافَ الطلب كما كان متوقعًا، ما جعلها تتخلف عن أداء سوق صناديق الاستثمار العقاري الأوسع.

مؤشرات ضعف النشاط في سوق التخزين

أبرز المؤشرات التي أشار إليها تقرير مورغان ستانلي:

• انخفاض فرص العمل: أداة تتبع فرص العمل أظهرت تراجعًا بنسبة 14.7% على أساس سنوي خلال الربع الرابع حتى الآن، مما يعكس ضعف حركة الانتقال.
  
  

• تراجع أسعار المستأجرين الجدد: انخفضت بنسبة 6.1% على أساس سنوي في منتصف نوفمبر، مع اتجاهات شهرية أقل من المعدلات الموسمية الطبيعية.
  
  

• توقعات ضعيفة للتوظيف: من المتوقع أن يظل سوق العمل ضعيفًا حتى عام 2027 بسبب تأثير التعريفات وعدم اليقين في السياسات.
  
  

• مبيعات المنازل: من المرجح أن تتحسن مبيعات المنازل القائمة بشكل طفيف فقط حتى مع انخفاض معدلات الرهن العقاري دون 6%.

ضغوط العرض والتوسع في مرافق التخزين

رغم ضعف الطلب، لا تزال ضغوط العرض مرتفعة:

• الإنفاق على بناء مرافق التخزين يسير بوتيرة سنوية تبلغ حوالي 6 مليارات دولار، أعلى من متوسط الخمس سنوات.
  
  

• بدايات البناء في الأسواق الرئيسية قريبة من المستويات القياسية.

توقعات الأداء المالي لصناديق التخزين

تتوقع مورغان ستانلي أن يكون متوسط نمو الأموال من العمليات (FFO) حوالي 1.8% لصناديق الاستثمار العقاري للتخزين في 2025 و2026، مقابل نحو 4.5% المتوقع لسوق صناديق الاستثمار العقاري الأوسع.

تصنيفات الشركات الرئيسية:

• Public Storage: تصنيف "متساوي الوزن"، سعر مستهدف 290 دولار.
  
  

• Extra Space Storage: تصنيف "متساوي الوزن"، السعر المستهدف خُفض إلى 152 دولار.
  
  

• National Storage Affiliates: تصنيف "متساوي الوزن"، سعر مستهدف 32 دولار، بعد عكس تأثير ضعف الإشغال والأسواق منخفضة الجودة في التقييم.

المخاطر التنظيمية في كاليفورنيا

تواجه Public Storage تحديات تنظيمية محتملة في أكبر أسواقها:

• قانون جديد يدخل حيز التنفيذ في 2026 يفرض إفصاحات أوضح حول تغييرات أسعار الإيجار.
  
  

• قواعد التسعير الطارئة في لوس أنجلوس قد تستمر في تحديد سقف لزيادات الأسعار، مما قد يقلل الأموال من العمليات الأساسية (Core FFO) لعام 2025 بحوالي 0.23 دولار للسهم.

تحليل UA: فرص وتحديات صناديق التخزين

يعكس التقرير من مورغان ستانلي تحديات مزدوجة أمام صناديق الاستثمار العقاري للتخزين:

1. ضعف الطلب: بسبب تباطؤ حركة الوظائف ومبيعات المنازل، ما يضغط على معدلات الإشغال والأسعار.
   
   

2. ضغوط العرض المستمرة: استمرار توسع مرافق التخزين قد يحد من المكاسب المستقبلية.
   
   

3. التقييم الاستثماري: رغم التحديات، تمتلك بعض الشركات مثل Public Storage ميزانيات قوية ومحافظ كثيفة، ما يوفر حماية نسبية ضد الركود المؤقت.
   
   

4. المخاطر التنظيمية: التشريعات الجديدة في كاليفورنيا قد تقلل من عوائد بعض الشركات، ويجب مراقبتها عن كثب.